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冯仑:做房地产像喝酒

2014-03-31 15:36:04 来源:中国企业家
房地产企业、市场和政府这三个角色之间的关系,就像要喝酒的人、市场和管喝酒次序的人。

3月22日-24日,万通控股董事长冯仑在出席“2014中国发展高层论坛—房地产场与宏观经济稳定”时表示,房地产企业、市场和政府这三个角色之间的关系,就像要喝酒的人、市场和管喝酒次序的人。现在政府明白了,不让喝酒不行。不让喝酒,大家也是不舒服,最后把酒瓶子砸了,市场关了,谁也得不到好处。

冯仑称,讲房地产已经讲了大概将近20年,这20年里面一直在讲三个角色,一个叫企业,一个叫市场,还有一个叫政府。这三个角色到底什么关系呢?我相信有很多的著作,刚才讲了很多的理论,我一直在找一个经验,生活中的经验,能把这件事能说明白。一直都没有成功,直到上个礼拜喝了一次大酒,喝倒了我就想清楚了。

企业就是要喝酒的人,他要追求他不断的兴奋度,要追求他的快乐,要追求甚至是非兴的高潮,他本能就是这样,从小有人就说喝了好,喝了舒,实际有点不舒服,但他要追求。

第二就是酒店,这就是市场。酒店放了各种各样的酒,有各种招牌,各种幌子,还有各种妖娆的服务员,各种会推销的促销人员,摆了很多酒,这叫市场。

第三管喝酒次序的人,比如说经理、警察和你的朋友坐在那,不断劝你。这样的人就构成了政府。

我们为什么喝大了呢?第一,过分追求快乐,而忘了自己的身体承受力。比如更多的负债,追求暴利,结果过头了喝倒了。

第二种情况就是酒没找对,找到了假酒,或者只能喝低度酒,但你却喝了烈酒。市场当时给你提供的各种各样的机会是有陷井的,但你不知道,喝大了。

第三周围的人劝酒。不断的说,经济学家说没泡沫没问题,这个东西利润很好。还有一种是不能喝,谁喝了酒驾、坐牢。夺了酒了以后,喝酒的权利是与生俱来的人权之一,所以这三者之间一直就是搞不清楚。过去十多年喝酒的人不爽,经常酒瓶子被拿走。市场也经常给我们讲,有讲喝酒不好的经济学家,也有讲机会非常多的喝酒才爽的也有经济学家这么讲。比如说谢国忠这个经济学家,他讲喝酒会死人,也有人讲喝酒有益于健康。

冯仑表示,我们喝酒的人作为企业,我们知道要健康的喝酒,不要喝大酒,喝大酒有益于快乐一时,无益于身心健康。过去两三年房地产公司的直接融资已经到了平均好的房地产公司到40%左右,整个社会这个行业的直接融资,有15%左右。也就直接融资越来越多,要有利于控制风险,每个投资人他们对于风险的控制,比银行要严格。能得到这种直接融资的企业,也不是一般企业,一定是项目好,企业好,管理好,这些有品牌,能持续发展的有经验的企业。

随着市场经济的竞争,越来越多的企业开始觉得喝酒要慎重,比如说暴利喝到high是不好的,要持久的喝,这是企业界,房地产行业普遍共识。

第二,大家觉得要换换酒。住宅公司像万科也讲要成为一个城市的服务商,大家显然都想换酒了,一换酒度数降低了,把高度酒暴利去掉,所有的这种转到住宅以外,实际上都是在房地产的价值链的中间和上游走,以前是制造业,开发是制造业,风险很大,现在是服务业和金融业,尤其是服务业,风险很小。房地产行业现在换酒由制造业换成服务业和金融业,美国所有的房地产类公司,80%以上是服务业和金融业,我们80%都是开发公司,现在我们要换酒,换酒以后喝醉的人就少多了。

第三政府也明白了,不让喝酒不行。不让喝酒,大家也是不舒服,最后把酒瓶子砸了,市场关了,谁也得不到好处。政府说喝酒是可以的,要自然而然的喝,量力而行的喝,在家长监控下喝,要各自知道喝酒是伤身,要提醒,就像对烟的管制一样。我们现在对烟的管制很好,又提醒,又有点政府该管的管住,同时大家自己愿意抽可以在户外抽,又不伤害别人。

政府最近的管理,比如说资本市场,有限度的放开。优先股放开,另外对于限价、限购慢慢弹性化掌握,不以简单的房价作为目标,强制性市场,不管所有人只能喝二两,这事是不行的。对于整个保障的目标要明确,现在大概20%左右由政府兜底,也就说在监管喝酒的人也慢慢知道了,必须让大家喝好,但是只要换酒不能只给一种酒,同时也不能够把大家最后不能喝的人也稍微管管,给点低度酒。

冯仑最后指出,到今天为止这个市场已经转型到持续健康发展的一个新的起点,这是可以期待的,就像今天的天气,我们应该抱有信心。

必达财经

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